Sun, Dec 28, 2014, 1:16 AM EST - U.S. Markets closed

Recent

% | $
Quotes you view appear here for quick access.

Xinyuan Real Estate Co., Ltd. Message Board

  • chinamannyc2003 chinamannyc2003 Feb 15, 2013 11:37 PM Flag

    from china's financial times, in chinese

    basically, talking about general survey (of over 70 mid to big cities) of the real estate outlook this year: the consensus is that price is edging up. Many reasons. Nut shell: demand higher than supply with land supply, which most likely will translate into higher building unit prices. seems that the big picture for xin is imo healthy, more positive than negative. one downside i can see is that xin may need to pay more for land in auction in the future

    土地热与房价涨逻辑循环再现 业内普遍看涨房价
    2013-02-16 10:57:01金融时报作者:赵洋(参与讨论)
      近期,土地市场成交火热,部分地区房价再次抬头,引发各方关注。比如在一线城市北京,随着1月31日,方兴地产分别以17.3亿元、18亿元,将北京经济技术开发区两块地收入囊中,北京土地市场也交出了今年1月份的成绩单:共成交土地22宗,单月成交额高达241.66亿元。这一成绩刷新了北京2003年有统计记录以来的最高值,相比2012年1月份的21.9亿元,今年首月的土地成交金额同比增长10倍。

      北京土地市场成交火热,仅是全国众多地区的一个典型。有统计显示,今年以来,重点城市的土地成交大都出现同比大幅上升。这一现象,延续了去年四季度以来的趋势,其间各地甚至频繁上演“地王”大战。与此相伴的,则是此前已经“稳中有降”的房价再次回升,不管是国家统计局公布的70个大中城市房价数据,还是老百姓的自身感受,都反映出部分地区房价开始上涨的无奈现实。

      有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。价格关系上,究竟是面粉的价格决定面包价格,还是面包价格拉高了面粉价格,不同的人有不同理解。但无论如何,地价与房价相互推升,成为近些年房地产市场的常见现象。也就是说,如今“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现,再次改变着市场各方的预期,调控两年有余的房地产市场将走向何方,成为很多人的心头疑问。

      增加土地供应,住宅用地成交量加大,对于保持房价稳定,甚至理性回归不无裨益。其中道理在于通过增加供给,改变供需格局,实现价格调整。因为如果面粉不足导致面包产量萎缩,在需求不变的情况下,“供不应求”的结果就是面包价格上涨。也正因此,房地产业内知名人士任志强一直“看涨”房价。

      任志强的判断依据主要有三点:一是土地供应负增长;二是开工量负增长;三是库存消化速度增快。他认为,2003年、2005年和2006年的土地供应负增长,导致了2007年出现一轮房价暴涨,2008年年中的土地供应下降导致了2009年以及2010年房价又一轮暴涨。2012年的数据也显示,土地供应再次出现负增长,再加上开工负增长及库存消化过快,因此他预言,2013年3月份的房价暴涨将成为大概率事件。

      还是以北京房地产市场为例。已经3年没有完成土地供应的北京, 2012年共成交住宅用地37宗,仅仅完成全市年度计划的三成,创近6年来新低。而自去年四季度以来,北京住宅成交开始回暖,特别是今年1月,与去年同期相比,商品房成交量大幅上涨近6倍。同时库存量持续下降,截至1月28日,北京地区商品住宅库存为74294套,达到历史低位。有业内人士就此分析认为,开发商库存压力降低,市场出现短暂性的“供不应求”,未来若新增供应难以满足大量需求释放,价格仍会存在上涨压力。

      从这个角度看,土地市场成交火热本来是好事,增加供应可以降低房价。但有时候往往事与愿违,“土地热”与“房价涨”变成了相互推动的逻辑循环,缘由在于土地热不仅仅意味着成交量大,更多是土地成交价格的持续上涨。从成本构成来看,地价一般占房价的30%至40%,有的一线城市好地段占到50%至60%,因此,土地价格的反复上涨,成为推高房价的重要因素。反过来,由于很多人坚定看好未来房价继续走高,特别是房地产开放商的乐观预期,直接影响其拿地的意愿,也会拉高土地成交价格,甚至不惜血本砸出“地王”。

      有研究指出,2013年整个房地产市场将在2012年回暖的基础上继续企稳、成交放量,企业积极拿地,地方政府积极推地。预计2013年土地购置面积和房屋新开工面积将实现同比增长,房地产开发投资和房地产企业资金状况将超越2012年。有开发商表示,由于销售的回暖及持有现金增加,对于未来市场的预期也逐渐由悲观转为积极,特别是大型房企,调控后拿地量减少,远期项目用地逐渐紧张,拿地补库存的意愿较为强烈。

      因此,在房地产市场继续回暖之际,要稳定房价,实现政策调控目标,必须在加大土地供应、增加普通商品房建设过程中,切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环,既要控制好土地价格,防止非理性拿地行为,又要引导房价预期,莫让房价大涨成为现实。

      从土地供应角度看,要控制好土地价格,除了防范部分开发商非理性高价拿地外,还要加大对“囤地”等行为的监督。国土部公布的数据亦显示,截至2012年底,中国未竣工房地产用地48.17万公顷,未开工房地产用地14.45万公顷,这意味着仍有大量已供土地处于闲置状态。从更深层次看,土地价格持续走高的原因,在于地方政府依赖多年“土地财政”,只有以改革的手段,彻底转变土地流转、政府卖地的现实,才能真正有效控制好土地价格。

      正确引导市场各方对未来房价的预期,坚持房地产市场调控不动摇,利于遏制住房价上涨势头,从另一端打破“土地热”与“房价涨”的循环。除了要继续引导公众合理住房需求,抑制投资投机性需求外,还应让既有调控政策不折不扣“落地”,发挥信贷、税收等各项政策作用,强化地方政府控制房价目标责任制,让调控两年有余的房地产市场稳定发展。

 
XIN
2.46+0.1150(+4.90%)Dec 26 4:00 PMEST

Trending Tickers

i
Trending Tickers features significant U.S. stocks showing the most dramatic increase in user interest in Yahoo Finance in the previous hour over historic norms. The list is limited to those equities which trade at least 100,000 shares on an average day and have a market cap of more than $300 million.
PG&E Corporation
NYSEFri, Dec 26, 2014 4:02 PM EST
Rice Energy Inc.
NYSEFri, Dec 26, 2014 4:02 PM EST